Исследованная земельная аренда

О результатах и особенностях исследования рассказывает специалист по аграрной политике Проекта USAID «АгроИнвест» Александр МУЛЯР.

- Почему Проект «АгроИнвест» посвятил свое новое исследование проблемам земельной аренды, и на чем было сосредоточено его особое внимание?

- Как известно, в Украине сельскохозяйственная земля для производства товарной сельскохозяйственной продукции используется производителями преимущественно на основе договоров аренды земельных участков. Согласно данным опроса собственников земельных паев, проведенного Проектом USAID «АгроИнвест» в ноябре-декабре 2012 года, почти 80% собственников сельскохозяйственных земель сдают свои земельные участки в аренду сельскохозяйственным предприятиям. Независимо от того, будет ли внедрен рынок земель сельскохозяйственного назначения и как скоро он начнет функционировать, аренда земли останется важной составляющей формирования производственного потенциала сельского хозяйства в Украине.

Кроме того, результаты упомянутого исследования засвидетельствовали наличие структурных проблем на рынке аренды земли, которые привели к дисбалансу интересов арендаторов и арендодателей. Позиции собственников земельных паев в переговорах с арендаторами являются крайне слабыми. Нередко они практически неспособны контролировать использование своих земель и обеспечивать выполнение арендаторами условий договоров аренды.

Мы хорошо осознаем все нынешние сложности для производителей, связанные с вопросами аренды земли, а также риски ведения сельского хозяйства. Однако мы убеждены, что устойчивое развитие сельского хозяйства, среди прочего, предусматривает справедливость и учет интересов всех сторон. Поэтому считаем необходимым обратить особое внимание на то, в какой степени защищены интересы мелкого землесобственника в арендных правоотношениях. Именно этому и было посвящено недавнее исследование нашего Проекта.

- В каких регионах прошло исследование, и кто его проводил?

- Нынешнее исследование ставило цель определить самые важные аспекты заключения и исполнения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. «АгроИнвест» проанализировал репрезентативную выборку договоров аренды, состоящую из почти 700 договоров аренды, заключенных в 14 областях и охватывающих 70 районов Украины. Из этих 700 договоров аренды приблизительно 500 договоров касались земельных участков, которые находятся в частной, а остальные – в государственной собственности. Кроме изучения самих договоров аренды мы провели экспертные обсуждения полученных предварительных результатов исследования в регионах со специалистами, которые ежедневно занимаются вопросами аренды земли. Проведенный анализ позволил выяснить общие характеристики и слабые места договоров аренды, сделать необходимые сравнения и соответствующие выводы.

Нашими партнерами по исследованию стали организации, хорошо осознающие важность защиты прав мелких землесобственников: Всеукраинская ассоциация сельских и поселковых советов, Ассоциация дорадчих служб Украины, Земельный союз Украины, общественные объединения «Общественная платформа внедрения земельной реформы в Днепропетровской области», «Первый аграрный кластер», херсонская и одесская областные организации Комитета избирателей Украины, «Агентство регионального развития», «Институт переходных обществ» и другие.

- Какие наиболее уязвимые места, с точки защиты прав и интересов землесобственников, обнаружены в договорах аренды во время исследования?

- Остановлюсь на некоторых из них, которые, по нашему мнению, повышают риски для арендодателей. Значительная часть договоров аренды предусматривает натуральную форму арендной платы, что, понятное дело, является желанным для большого количества землесобственников. Однако мы считаем необходимым усовершенствовать определение такой оплаты. Важно, что в ходе исследования выяснилось, что порядок определения цены на продукцию, используемую для арендных платежей, зафиксирован лишь в четверти договоров, где предусмотрена возможность расчета в натуральной форме. Но даже в них есть положение, согласно которому цена продукции устанавливается правлением или администрацией сельскохозяйственного предприятия, то есть, предвзято. Таким образом, три четверти собственников земельных паев, получающих арендную плату в натуральной форме, рискуют получить меньше продукции, чем они рассчитывали, из-за возможности манипуляций с ценами на сельскохозяйственную продукцию недобросовестными арендаторами.

Что касается качества продукции, которой арендатор расплачивается с землесобственником, то можно констатировать, что лишь у 4% договоров аренды земли частной собственности, в которых предусмотрена арендная плата в натуральной форме, зафиксированы качественные показатели продукции, которой арендатор рассчитывается с землесобственником. Но даже в этих договорах имеется довольно слабая детализация качества продукции, которая будет использоваться как арендная плата. То есть, при таких условиях землесобственники рискуют быть обманутыми недобросовестными арендаторами при получении арендной платы в натуральной форме: арендатор может расплачиваться с землесобственником сельскохозяйственной продукцией очень низкого качества. Следует добавить, что практика подтверждает наличие этой проблемы.

Кроме того, оказалось, что ни в одном из проанализированных нами договоров аренды земли частной собственности, в которых предусмотрена натуральная форма уплаты арендной платы, не зафиксировано место поставки сельскохозяйственной продукции для расчета с землесобственниками. То есть, во всех случаях аренды земли существуют риски, что землесобственники могут быть вынуждены получить арендную плату «натурой» в неудобных для них местах, например, в других селах, а не в тех, где проживают землесобственники и вокруг которых расположены арендованные земельные участки. Особенно эти риски возрастают для собственников земельных паев, если арендаторами являются крупные сельскохозяйственные предприятия (агрохолдинги), чьи землепользования территориально рассеяны.

Если говорить о договорах, предусматривающих внесение арендной платы в денежной форме, то у более 10% договоров аренды земли частной собственности уровень арендной платы определен лишь в стоимостном выражении без указания ее процентного соотношения к нормативной денежной стоимости земли. Такие случаи зафиксированы, в том числе, и в долгосрочных договорах аренды (более 10 лет). По нашему мнению, отсутствие процентного выражения арендной платы по отношению к нормативной денежной стоимости земли ослабляет позиции землесобственников относительно перспективы будущих корректив уровня арендной платы.

Дело в том, что привязка арендной платы к величине нормативной стоимости (а ныне рекомендовано, что эта величина должна составлять не менее 3% от нормативной денежной стоимости земли) позволила б арендодателю получать плату, сопоставимую с величиной нормативной денежной стоимости, которая время от времени пересматривается в сторону увеличения. Таким образом, его доходы от аренды пая возрастали б с ростом стоимости земли.

Отдельно следует отметить особенности возобновления договора аренды. По результатам исследования, у 18,4% договоров аренды земли частной собственности способ возобновления договора аренды не отвечает требованиям Закона Украины «Об аренде земли». Согласно закону, арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о намерении продлить с ним договор аренды не позже чем за 30 дней до окончания срока действия договора аренды. Однако, по результатам исследования, у 3,6% договоров зафиксированы положения об автоматическом продлении договора аренды, а у 15,1% договоров зафиксированы положения о сроке письменного уведомления арендатора, который меньше определенного законом. В частности, встречаются даже такие договора, согласно которым арендатор должен сообщить арендодателя о намерении продлить договор аренды лишь за 3 дня до окончания срока действия существующего договора аренды. Понятное дело, у арендодателя остается очень мало возможностей для принятия взвешенного решения относительно дальнейшего распоряжения своей собственностью.

Следует отметить, что у 96% проанализированных договоров аренды земель государственной собственности способ возобновления договора аренды отвечает требованиям Закона Украины «Об аренде земли».

- Безусловно, важным вопросом является сохранение качества почв на арендованных землях. Надежно ли в этом отношении в договорах защищены интересы землесобственников?

- По результатам исследования, у 95% договоров аренды земли как частной, так и государственной собственности зафиксировано общее положение относительно необходимости сохранения состояния объекта аренды, как этого требует Закон Украины «Об аренде земли». Впрочем, лишь у 21% договоров земель частной собственности зафиксированы положения относительно необходимости соблюдения севооборотов, причем ни в одном из этих договоров не определено конкретного вида севооборотов. Также лишь в отдельных договорах аренды земли частной собственности (менее 1%) зафиксированы ограничения относительно выращивания тех или иных сельскохозяйственных культур.

Кстати, мы поддерживаем нынешние инициативы как частного сектора, так и государства относительно изменения законодательства Украины о севооборотах. Напомню: действующее законодательство предусматривает обязательную разработку севооборотов исключительно в форме проектов землеустройства и позволяет их подготовку лишь землеустроительным организациям или сертифицированным землеустроителям, что является весьма обременительным для сельскохозяйственных производителей и не отвечает международной практике.

Вместе с тем, беря во внимание отрицательную практику частого выращивания сельскохозяйственных культур, значительно истощающих почву, на одном и том же поле, мы предлагаем с целью усиления требований относительно сохранения качества почв арендованных земель включать в договора аренды земель сельскохозяйственного назначения положения об ограничении периодичности выращивания отдельных сельскохозяйственных культур на арендованном участке.

- Как оформлена ответственность арендаторов за несвоевременную уплату арендной платы?

- По результатам исследования, уровень этой ответственности (процент от суммы за каждый день прострочки платежа) у 73% договоров аренды земли частной собственности определен на уровне от 0,001% до 1%. При этом у 68% договоров аренды земли государственной собственности эта ответственность составляет от 2% до 7,2%. Также важно отметить, что приблизительно в каждом десятом договоре аренды земли частной собственности (9,3%) ответственность за неуплату арендной платы вообще не определена. Вообще можно сделать вывод о значительно более высоком уровне ответственности за неуплату или несвоевременную уплату арендной платы в договорах аренды земель государственной собственности по сравнению с договорами, касающимися земель частной собственности.

- Сейчас разгораются дискуссии относительно целесообразности внедрения минимального срока аренды земли. Чего больше в этой инициативе – преимуществ или недостатков?

- Вопрос действительно дискуссионный. Преимуществами долгосрочной аренды являются стабильность в землепользовании арендаторами, что способствует лучшему планированию и привлечению инвестиций, возможность применять севооборот, а также отсутствие потребности в частой государственной регистрации прав на землю. Эти преимущества касаются производителей, хотя, конечно, могут быть случаи, когда производителю будет нецелесообразно арендовать землю с минимальным сроком, например, 12 лет. Но главное, что есть и другая сторона арендных правоотношений, интересы которой также необходимо учитывать. Если же учитывать интересы мелких землесобственников, то ситуация неоднозначна.

Что в этом плане показало наше исследование? Результаты анализа договоров продемонстрировали прямую зависимость уровня арендной платы от того, когда был заключен договор аренды. Это в одинаковой степени касается земель как государственной, так и частной собственности. Выяснилось, что чем позже заключен договор, тем более высокую арендную плату за землю он предусматривает. Очевидно, главными причинами этого есть возрастающий спрос на землю, конкуренция среди арендаторов, инфляционные процессы и другие причины. Эти результаты подтверждают, что землесобственникам не выгодно заключать долгосрочные арендные договора без четкого механизма пересмотра уровня арендной платы.

Более того, результаты исследования засвидетельствовали отсутствие зависимости уровня арендной платы от срока договора аренды в случаях аренды земли частной собственности. Уровень арендной платы фактически является одинаковым для краткосрочных (1-5 лет) и долгосрочных (более 10 лет) договоров аренды земли частной собственности. Какой же тогда смысл для землесобственника заключать долгосрочные договора аренды?

К сожалению, даже длительные сроки аренды не могут гарантировать устойчивый характер использования сельскохозяйственных земель. Следует учитывать, что долгосрочная аренда делает аренду менее гибкой как для арендаторов, так и для арендодателей. А это, в свою очередь, уменьшает ценность земли и отрицательно влияет на инновационную состоятельность тех, кто ее обрабатывает.

Опасения, связанные с соблюдением надлежащих практик хозяйствования на земле, в том числе, вопросов длительности аренды и севооборота, следует решать в рамках договоров аренды, а не закона. Мы предлагаем отказаться от идеи внедрения обязательного минимального срока аренды земли (соответствующие законопроекты уже давно поданы на рассмотрение парламента). Лучшим решением является практика установления сторонами уровня арендной платы в зависимости от срока аренды земли: чем дольше срок аренды, тем более высоким должен быть уровень арендной платы. Другой вариант: на стадии заключения договора аренды в договоре предусмотреть внедрение поэтапного увеличения уровня арендной платы в течение срока аренды. В таком случае в договорах будут отражены серьезные намерения арендаторов, а мелкие землесобственники будут понимать собственную выгоду от передачи своей собственности в аренду на длительный срок.

Тарас ТЕРНОВСКОЙ,
Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам