ПОРА БРАТЬ В СВОИ РУКИ
Теперь же государство дало четкий сигнал: дальше так продолжаться не будет, собственники жилья должны объединиться и взять управление домом в свои руки.
- Тема создания ОСМД актуальна с 2001 года – когда приняли Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», по которому люди получили право самостоятельно управлять своей собственностью, – говорит зампредседателя Днепровского райисполкома Херсона Владислав Кондратов. – В этом году с 1 июля вступил в действие Закон «Про особливості здійснення права власності багатоквартирних будинків». Им четко определено, что собственники квартир являются и частными долевыми собственниками всех конструктивных элементов жилого дома. В том числе кровли, подвала, лестниц. И не ЖЭК должен о них заботиться – это проблема каждого жителя дома.
Сейчас, объяснил «Гривне» Владислав Андреевич, жилые многоэтажки (кроме ЖСК и некоторых ОСМД) находятся на балансе департамента ЖКХ горсовета, но будут с него сняты. Кабмин еще не принял порядок этой процедуры, но в течение года это сделает. Ведь какое отношение, по большому счету, горсовет имеет к частной собственности, каковой является жилье?
Раньше было предусмотрено, что капитальный ремонт должен выполняться за счет горбюджета, то есть части налогов. В том числе и жителей частных домов, которым никто никогда за счет бюджета ремонтов не делал. Теперь и жильцы многоэтажек должны осознать, что обязаны самостоятельно содержать свою собственность в надлежащем состоянии. Всех херсонцев интересуют вложения бюджета в общей части: работа транспорта, чистота города, ремонт дорог и наличие освещения. А дома –будьте любезны, пусть о них заботятся владельцы. Особенно когда здания спишут с баланса и они официально перестанут иметь к городу какое-либо финансовое отношение – департамент ЖКХ не будет обязан выполнять никакие ремонты.
Поучителен, считает Кондратов, опыт одного из ОСМД в Луцке: его председатель смогла донести до людей, что любое вложение денег в дом повышает стоимость их квартир. Они первыми в Украине решились взять кредит в банке для термомодернизации дома: установили индивидуальный тепловой пункт, который регулирует температуру входящей воды, и он окупился за два года. Сейчас с учетом того, что за отопление платить стали меньше, на сэкономленные деньги они взяли кредит на утепление дома. Потому что осознали: бесплатно никому ничего не дают.
- А херсонцы не до конца понимают, что всё в их руках, – говорит чиновник, – и еще надеются на кого-то – ЖЭК, горсовет. На территории Херсонского горсовета порядка 1200 многоэтажек в коммунальной собственности. Можно ли за счет бюджета произвести капитальные ремонты? Нет! Только утепление одной 4-подъездной 9-этажки стоит порядка 2 миллионов гривен.
ЖЭКУ НЕ ТЯГАТЬСЯ
Закон, начавший свое действие в июле, дает жителям право определиться в течение года, как они будут жить. Или создают ОСМД и избирают себе председателя, обслуживают дом сами или нанимают управляющую компанию. Если же они не «созрели» и не смогли самоорганизоваться – тогда горсовет назначит им обслуживающую организацию, фактически тот же ЖЭК.
Потребительство, воспитанное в нас, приучило людей к мысли, что кто-то кому-то должен, говорит г-н Кондратов. Но это не так. ЖЭКи в том виде, как они есть, существовать не должны: при нынешних раскладах они не переживают о том, что бы еще для людей сделать и для себя заработать. Конечно, тарифы не покрывают всех расходов, и ЖЭКи сейчас в плачевном состоянии: оплата возможна только за вывоз мусора, уборку, коммунальное освещение – лампочки в подъездах, и всё! А состояние дома ведь надо поддерживать, делать хотя бы текущий ремонт (до 10% объема работ – за счет квартплаты). Но денег на это уже не остается.
- Чем прогрессивно общество совладельцев, – объясняет Владислав Андреевич, – так это тем, что люди сами определяют те виды работ, которые им нужно сделать, и понимают, сколько на это потребуется средств. Поэтому фиксированного тарифа в ОСМД нет, а есть взносы, размер которых определяют на общем собрании. При необходимости собира-ют деньги дополнительно на масштабные работы или создают так называемый ремонтный фонд для аварийных работ. В ЖЭКи люди платят фиксированную оплату, а если что – им говорят: собирайте деньги! И выходит диссонанс между оплатой и реальными затратами на содержание дома. Только толку всё равно нет.
На сегодня в нашей области – порядка 740 ОСМД, из них почти 400 – в Херсоне. Их активно начали создавать в самом начале после выхода закона в 2001 году, а потом наступило затишье. Не потому, что пришло разочарование – нет, ни один дом назад в ЖЭК не попросился. Просто, наверное, меньше стало людей, которые имеют смелость взять на себя ответственность, считает г-н Кондратов. Образование каждого ОСМД он сравнивает с вынашиванием детей: долго решаются, просчитывают выгоды и риски. Была такая статья закона: при передаче дома обществу совладельцев горсовет должен был сделать «первый капитальный ремонт». Что это такое, толком разъяснений не было: ремонт кровли, стен, системы канализации или всего? Бюджет, понятно, такого не потянет – поэтому делали что кому нужнее.
И одна из задач ОСМД – обеспечить покрытие затрат на оказанные услуги, плюс необходимый ремонт сетей, да еще и на перспективу что-то откладывать. Повышать тарифы при нынешней ситуации – крайне болезненно. Значит, экономить можно только на потреблении. Например, установить насосы, которые при подъеме воды берут не 100 киловатт, а 20. В ОСМД на улице Крымской, 120, в доме стоит круглосуточная подкачка воды. Сейчас собираются поставить новый насос, реагирующий только на необходимость подачи воды (упало давление в сети – включился). Это позволит сэкономить 50% расходов! Вероятно, при этом можно будет воспользоваться госпрограммой по энергоэффективности, согласно которой ОСМД компенсируют 40% затрат на материалы и оборудование.
СТИМУЛЫ ДЛЯ НЕРЕШИТЕЛЬНЫХ
Эту программу по энергоэффективности государство, по сути, сделало мощным стимулом для создания ОСМД. В домах, где нет приборов учёта тепла, люди сейчас начинают собирать на них деньги. Понятно, что без этого цифры в платёжках будут астрономическими. А ОСМД и ЖСК могут на этом сэкономить до 40%! Причём только сообщества владельцев могут этим воспользоваться, остальные – нет.
Второй стимул – с августа в эту программу внесены измененияпо поддержке людей, получающих субсидию, – до 70% компенсации! Неудивительно, что население всё активнее пользуется кредитами. По данным на 15 августа, сообщил г-н Кондратов, в области взяли свыше 700 кредитов более чем на 9 миллионов гривен. Тогда как ещё два месяца назад общая сумма кредитов составляла 4–5 миллионов.
- Но самый лучший стимул для создания ОСМД – отвратительная работа ЖЭКа, – уверен чиновник. – Они делают вид, что нам что-то делают, а мы делаем вид, что им что-то платим. И винить их невозможно – их приучили не зарабатывать, а быть дотационными. И ничего в их работе не изменится – будет квартплата, будет и тягомотина. Есть дома (гибкой схемы), которые нельзя списывать с баланса. ЖЭК будет выполнять в них какие-то текущие работы,но капремонта ждать не приходится.
А вы посмотрите на херсонские дома ОСМД. Например, на улице 28-й Армии, 4, общество лет 8 возглавляет Ольга Ревук, и эта 5-этажка разительно отличается от такой же по соседству: окна в подъездах металлопластиковые, дом ухожен, на День защиты детей ежегодно праздники устраивают. На 40 лет Октября, 161а, где председатель Валентина Гусева, прямо ботанический сад рядом, в подъездах – красота. У каждого своё достижение, но забота чувствуется везде.
ВОПРОС, КАК ОБЫЧНО, В КАДРАХ
Впрочем, не все херсонцы довольны работой своих председателей. Всё зависит от человека – добросовестный ли он или просто нашёл способ поживиться за чужой счет. Некоторые меняют не оправдавшее доверие руководство правления несколько раз, пока не подберут толкового человека. Но другого выхода нет: управляющих компаний в Херсоне не существует, заявок на их создание не было. Кроме того, такие компании – плательщики НДС, как и ЖЭК, а ОСМД – нет. То есть эти 20% налога остаются у дома.
Да и большой штат содержать не нужно: председатель, возможно, бухгалтер, а в остальном можно работать по договорам. Заключить договор с фирмой по оказанию услуг или со своими же жильцами – сантехником дядей Васей или электриком дядей Петей. А если тётя Валя не в состоянии платить взносы в полном объёме, она может убирать в доме или вокруг.
И уж конечно, для себя работы делают не так, как подрядные организации ЖЭКа: нанимают специалистов и контролируют каждый их ход. Потому и кровли стоят целёхонькие по 10 лет, и трубы в подъездах, замененные на пластиковые, не текут и в ремонтах не нуждаются, и экономные лампочки с датчиками движения в подъездах менять долго не нужно. А когда в капитальных вложениях уже не нуждаются, средства аккумулируются и могут быть направлены на дополнительный комфорт проживания в доме.
Самое главное – чтобы нашёлся человек, который не боится взять на себя ответственность на первых порах, организовать людей и наладить процесс. Например, ОСМД на Перекопской, 167, возглавляет Игорь Данильченко – детский врач-ортопед.
Конечно, обслуживать инженерное сооружение, то есть многоквартирный дом, должны всё-таки специалисты. Безусловно, нужны технически грамотные люди. Уже есть курсы по обучению управителей жилых домов. Кое-где создают ассоциации ОСМД, когда под крылом одного председателя – несколько домов.
Если же люди не смогли определить, как управлять своим домом, по решению горсовета после 1 июля 2016 года эта обязанность будет возложена опять-таки на какой-нибудь ЖЭК. От него ждать чего-то хорошего традиционно вряд ли стоит. Тем более что в следующем году уже не будет титульных списков капитального ремонта жилого фонда – ждать людям нечего, нужно самоорганизовываться и делать всё самим.
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
- Так что альтернативы созданию ОСМД просто нет, – уверен председатель ОСМД «Хмарочос» Андрей Бочкарёв. – У нас на Крымской, 126, в 2006 году было жутко – не работало ничего. Воду в тазики набирали, иначе насос сломается – неделю ждать можем. Прочувствовал это сам: первый раз набрал воду, второй пошёл посмотреть – воды в насосной по колено. Вызвал сантехника – он пришёл пьяный, одной рукой фонарик держит, второй пытается насос починить. Включил – всё рассыпалось: сегодня, говорит, уже ничего не будет, попробуем завтра. С этого и началось: я купил сапоги, потом вычерпали воду, из подвалов бомжей выгнали и замки повесили, отремонтировали насос. Дом наш без газа, с электроплитами, система отопления работает с подкачкой.
Когда зимой где-то замкнуло – выгорела проводка на всех 14 этажах. Пришлось нанимать электриков. Бойлеры-теплообменники не работали и надежды не было их починить, еле договорились вырезать – это собственность общины города, хоть и неработающая. Сдали на металлолом – купили взамен бойлеры нормальные, и люди почувствовали, что такое тепло в доме. До сегодня без проблем работают. Поменяли все насосы – два на отопление, два на подкачку воды, восстановили системы водоподкачки – в подвале разводку на пластиковую поменяли. Поставили на каждый стояк, как положено, кран наверху и внизу (отсекающие и сбрасывающие). Ведь раньше только из-за того, что в одной квартире батарея потекла, надо было отключать весь дом полностью. А перекрыть 38 стояков – это гидроудар по всей городской системе, сети рвались у ТЭЦ!
Одним словом, – подытожил Андрей Михайлович, – основная разница между ОСМД и ЖЭКом в том, что я живу в этом доме и всё касается меня непосредственно. Я в курсе всего, оперативно стараюсь решать проблемы. Да и вообще, наш дом – срез всего общества от пенсионеров, считающих копейки, до нескольких богачей – как в Украине в целом. И чтобы в стране стало лучше, надо, чтобы наши руководители жили здесь! А люди чтобы поняли – давайте что-то делать сами!
Ольга ЛЯШОК//Гривна. Новый формат
Рисунок Владимира Адамовича
